Manuale d’uso degli alloggi di edilizia residenziale pubblica

1. Oggetto

I conduttori degli alloggi realizzati, recuperati o acquisiti i cui canoni concorrono alla copertura di oneri di realizzazione, recupero o acquisizione, nonché di costi di gestione, di cui all’articolo 1, comma 3, lettera a) del regolamento regionale n. 1/2004, sono tenuti all’osservanza delle disposizioni contenute o richiamate nel contratto di locazione e di quelle del presente Manuale d’uso che costituisce parte integrante e sostanziale del contratto stesso ed è adottato ai sensi dell’articolo n. 29 del regolamento regionale n. 1/2004.
Si intendono per:
“Locatore”: il Comune di Somaglia, proprietario degli immobili che vengono ceduti in locazione;
“Conduttore”: la persona alla quale l’alloggio viene assegnato, che sottoscrive il contratto di locazione.
Il presente regolamento si applica ai seguenti condomini di proprietà comunale siti in Somaglia:
– Piazza 28 Aprile (numeri civici da 2 a 6);
– Via Matteotti n. 15 – angolo Via Kennedy n. 1;
– Via Battisti n. 16;
– Via della Libertà (San Martino Pizzolano);
– Via XXV Aprile (San Martino Pizzolano).

2. Uso dell’alloggio e delle parti comuni

I conduttori debbono:
a) servirsi correttamente della cosa locata, ai sensi dell’articolo 1587 del Codice Civile con la diligenza del buon padre di famiglia e attenersi ai regolamenti comunali e di altre competenti autorità per quanto non sia contenuto nel presente manuale d’uso;
b) avere la più ampia cura dell’alloggio assegnato e dei locali, degli spazi e dei servizi di uso comune, provvedendo anche alla pulizia degli stessi con le modalità stabilite dal locatore;
c) servirsi dell’alloggio ad uso esclusivo d’abitazione, a meno che non sia stabilito diversamente nel contratto di locazione o vi sia espressa autorizzazione scritta dal locatore;
d) servirsi della cantina, della soffitta e di ogni altro spazio accessorio all’alloggio esclusivamente per gli usi cui tali locali sono destinati, non essendo consentito adibire tali spazi ad attività lavorative o ad abitazione o, comunque, mutarne la destinazione d’uso;
e) svolgere le attività ricreative esclusivamente negli spazi e nei luoghi alle stesse riservati. Sono vietate le attività rumorose e di disturbo, nonché le attività che creino pericolo per l’incolumità degli inquilini. E’, inoltre, necessario rispettare il riposo dei vicini negli orari previsti (dalle ore 22 alle ore 8);
f) notificare tempestivamente al locatore tutte le variazioni che avvengono nel nucleo familiare o nella situazione economica, per l’ingresso nell’alloggio di soggetti, la cui presenza non era stata precedentemente comunicata.
g) verificare che, dopo l’uso, i rubinetti dell’acqua e del gas siano chiusi. I danni di qualsiasi specie derivanti da incuria saranno posti a carico dei conduttori dal locatore che è esentato da responsabilità al riguardo;
h) consentire al personale del locatore le ispezioni dell’alloggio e relative pertinenze;
i) affiggere negli appositi spazi o bacheche le comunicazioni di interesse comune dei conduttori e non servirsi delle eventuali portinerie come luogo di pubblicità esponendo cartelli o manifesti;
j) assicurare la gestione e manutenzione dell’impianto di riscaldamento autonomo (ove presente nell’alloggio) tenendo aggiornato il libretto di impianto, che deve essere riconsegnato al locatore al momento del rilascio dell’alloggio, provvedendo inoltre a:
– incaricare una ditta abilitata o un centro di assistenza autorizzato e abilitato per le operazioni di manutenzione della caldaietta, con cadenza minima annuale, e per la verifica degli elementi descritti sul libretto di impianto, con cadenza minima biennale;
– in esito a tali verifiche l’operatore incaricato ha l’obbligo di redigere e sottoscrivere un rapporto che verrà rilasciato al conduttore, quale responsabile dell’impianto, e che dovrà essere conservato allegato al libretto stesso;
– l’affidamento a ditta o centro di assistenza dovrà risultare espressamente sul libretto nell’apposito spazio;
– far eseguire alla ditta o al centro di assistenza tutte le riparazioni e le sostituzioni necessarie al mantenimento in efficienza ed in sicurezza dell’impianto (sostituzione elettropompa, termostati, vaso di espansione, schede elettriche ed elettroniche, valvole, ecc.), che dovessero emergere nel corso della visita stessa;
– conservare e mettere a disposizione, per eventuali controlli, il libretto di impianto ed i suoi allegati, con riportate le registrazioni degli interventi di manutenzione o di verifica;
– contattare il locatore qualora l’operatore riscontri anomalie di competenza dello stesso, redigendo apposito rapporto.
k) evitare, mediante idonee precauzioni e/o apparecchiature, il formarsi di condense e muffe che possano deteriorare e rendere antigienico l’uso dei locali;
l) rispettare i regolamenti di igiene, delle aziende fornitrici dell’acqua, del gas, dei telefoni e comunque dei pubblici servizi;
m) nel caso in cui l’alloggio sia servito da ascensore, il conduttore e il proprio nucleo familiare devono uniformarsi al regolamento esposto in cabina e al buon comportamento nell’uso dello stesso. Il locatore resta esonerato da ogni responsabilità per danni dovuti al mancato rispetto del regolamento o al cattivo uso dell’ascensore stesso, nonché ad eventuali sospensioni dovute a casi imprevisti, quali la mancanza dell’energia elettrica, od occorrenti per la manutenzione e riparazione dell’impianto. Nel caso di atti vandalici ripetuti, il locatore ha diritto di imputare i danni ai conduttori degli alloggi serviti dall’impianto secondo le quote millesimali spettanti a ciascuno;
n) in caso di assenza, indicare al custode, se presente, la persona di fiducia presso la quale lasciare le chiavi dell’alloggio o dello stabile locato;
o) collocare il cognome del conduttore sia sulla tastiera esterna dei campanelli sia sulle targhette all’ingresso di ciascun appartamento, sui contatori luce, gas e sulla cassetta della corrispondenza.
Verificandosi danni allo stabile, sue pertinenze, impianti, tubazioni e scarichi di uso comune, compresi gli ingombri, provocati da incuria, vandalismo e altro fatto doloso o colposo, senza che sia possibile identificare l’autore, il locatore può rivalersi su tutti i conduttori dello stabile interessato secondo le quote millesimali spettanti a ciascuno.
Ove esistenti, i custodi degli stabili hanno il compito di provvedere alla custodia e alla eventuale pulizia dello stabile secondo le disposizioni impartite dal locatore, nonché a segnalare al locatore particolari stati sociali o gravi inadempienze ripetute per quanto previsto dal Manuale d’uso.
Il conduttore è tenuto in particolare al rispetto di quanto indicato alle lettere c), d), f) e j), la cui violazione costituisce grave inadempimento contrattuale.

3. Attività non consentite

Negli stabili e negli alloggi di edilizia residenziale pubblica non è consentito:
a) scuotere e battere dalla finestra verso strada o sui ripiani delle scale tappeti, stuoie, coperte e simili. Tale operazione è permessa solo dai balconi e finestre verso cortile oppure negli spazi appositamente creati;
b) installare alle finestre, ai balconi e terrazze, tendaggi, stenditoi e attrezzature varie, salvo preventiva autorizzazione scritta del locatore;
c) depositare nelle parti ad uso comune biciclette, motocicli, autoveicoli, utensili, attrezzi e comunque materiali ingombranti di qualsiasi tipo, anche per breve tempo. In specifico, la sosta di autoveicoli è consentita unicamente nelle aree a ciò destinate. Il locatore ha facoltà di far rimuovere autoveicoli ed altri beni depositati nelle parti comuni, addebitando le spese della rimozione ai proprietari degli stessi o, qualora gli stessi non siano identificati, ai conduttori dell’edificio;
d) gettare nei sanitari materiali che possano otturarli o danneggiarli. Saranno a carico degli inadempienti le spese occorrenti per le riparazioni necessarie ed il risarcimento di eventuali danni che derivassero all’edificio;
e) tenere depositi di sostanze maleodoranti e di materie infiammabili, esplosive o comunque pericolose;
f) tenere depositi di gas (metano, GPL o altro) in bombole o altro materiale combustibile oltre le quantità strettamente necessarie per gli usi domestici, da utilizzare secondo le vigenti norme di sicurezza, qualora l’immobile non sia provvisto di servizio a rete di gas;
g) lasciare aperti cancelli e accessi di uso comune;
h) gettare immondizie ed altri oggetti di rifiuto nel cortile, nella strada o nelle adiacenze;
i) sovraccaricare i pavimenti, i balconi, i sottotetti, i tetti e tutti gli altri vani;
j) in generale usare in modo improprio le parti comuni;
k) recare disturbo al vicinato con rumori e suoni molesti di qualsiasi natura, particolarmente prima delle ore 8 e dopo le ore 22;
l) fumare in ascensore, sulle scale, negli androni e comunque in tutti gli spazi comuni chiusi;
m) depositare sul balcone, sulle finestre, sui ballatoi, sulle terrazze, e negli spazi comuni utensili, attrezzi ed oggetti qualsiasi; mettere vasi per fiori e piante sulle terrazze e finestre se non opportunamente assicurati, onde evitare eventuali cadute. L’innaffiamento deve essere fatto in modo da non arrecare danni alle persone, all’edificio e alle cose;
n) tenere nell’alloggio, nelle pertinenze e negli spazi comuni, animali che arrechino grave disturbo o danno o costituiscano pericolo. Negli spazi comuni gli animali non possono sostare e devono comunque essere adottate, oltre all’accompagnamento, le opportune misure di cautela, di sicurezza e di rispetto dell’igiene. I proprietari degli animali sono comunque responsabili, ai sensi dell’articolo 2052 del codice civile, dei danni arrecati a persone e cose;
o) trasgredire le norme interne sulla circolazione, sul parcheggio e sul lavaggio dei veicoli; in particolare gli autoveicoli, i motocicli, le biciclette devono essere parcheggiati esclusivamente negli appositi spazi attenendosi alle disposizioni dettate dal locatore;
p) modificare in qualsiasi modo l’estetica dei fabbricati o realizzare innovazioni nell’immobile e nelle parti comuni, senza la preventiva autorizzazione scritta del locatore o delle altre autorità e/o enti preposti;
q) mettere a dimora, potare, recidere o abbattere piante, coltivare ortaggi e fiori negli spazi comuni senza la preventiva autorizzazione del locatore, fatti salvi i regolamenti delle competenti autorità. I danni causati saranno posti a carico dei responsabili, se individuati, o in mancanza ripartiti fra tutti i conduttori;
r) installare, senza la preventiva autorizzazione scritta del locatore, antenne televisive o satellitari, apparecchi di condizionamento o altri impianti;
s) per gli appezzamenti ad uso singolo, orto o giardino:
– eseguire sull’appezzamento costruzioni o modifiche senza espresso consenso del locatore;
– servirsi dell’appezzamento per depositare veicoli, merci e oggetti di qualsiasi specie, o stendervi biancheria, indumenti ed altro;
Il conduttore che, per lo sviluppo di piante o rampicanti, possa arrecare disturbo ai vicini o danni al fabbricato è tenuto, a semplice richiesta scritta del locatore, a ridurre o a rimuovere le piantagioni. Nessun indennizzo è dovuto dal locatore al conduttore per la rimozione delle piantagioni di qualsiasi specie, fatte nell’appezzamento, o per lavori ornamentali come cinte, aiuole, fontane, ecc.

4. Ripartizioni delle spese comuni

Le spese condominiali sono da ripartire tra tutti i conduttori secondo le quote millesimali delle parti comuni spettanti a ciascuno. In applicazione degli articoli 1123 e 1124 del Codice Civile, le spese qui di seguito elencate saranno ripartite come segue:
a) scale: tutte le scale e gli accessori dell’intero edificio devono intendersi parti comuni fra tutti i conduttori che ne usufruiscono. Le relative spese di pulizia sono ripartite come segue: per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
b) acqua: le spese relative al consumo dell’acqua per uso proprio e innaffio dei giardini saranno suddivise in proporzione al numero dei componenti dei nuclei familiari.
c) luce: verranno ripartite in base ai millesimi degli alloggi serviti.

5. Norme finali

Tutti gli inquilini sono tenuti a comportarsi da persone educate e civili, osservando le norme di buon vicinato, con reciproca tolleranza e rispetto, evitando ogni motivo di disturbo o molestia agli altri.
Ove sorgano motivi di lagnanza o reclamo o si abbiano desideri da esporre, gli assegnatari devono sempre rivolgersi all’Amministratore delle case comunali il quale, ove ne consti la fondatezza, provvederà con ogni sollecitudine.